Ley de propiedad en condominio CDMX: asamblea, cuotas y seguridad

Respuesta rápida: la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal regula la operación de los condominios en la Ciudad de México. La Asamblea General decide las cuotas, el presupuesto y las medidas de seguridad; el administrador ejecuta los acuerdos y el comité de vigilancia revisa su cumplimiento. Para que una decisión sea defendible, documenta convocatoria, quórum, voto por indiviso, acta y fondo de pago. Esta es información general, no asesoría legal.

Ley de propiedad en condominio CDMX: nombre, alcance y bienes comunes

El nombre oficial vigente es Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal. Ese título puede parecer desactualizado, pero es la denominación legal del ordenamiento aplicable en la Ciudad de México; se complementa con su reglamento, con la intervención de la PROSOC y con el reglamento interno de cada condominio. No traslades estas reglas a un inmueble del Estado de México: esa entidad tiene su propia legislación condominal.

La ley considera comunes, salvo que la escritura diga otra cosa, las puertas de entrada, calles interiores y estacionamientos de visitas. También incorpora los espacios, mobiliario e información destinados a administración, portería y vigilantes, además de cámaras, monitores, luminarias y obras de seguridad. El administrador debe conservar un inventario actualizado de esos bienes, que el comité puede exigir para revisar el estado de una caseta de vigilancia, cámaras o controles de acceso.

Asamblea de condóminos: convocatorias, quórum y voto

La Asamblea General es la máxima instancia de decisión. Las ordinarias se celebran trimestralmente para conocer la administración; las extraordinarias atienden asuntos urgentes, cambios a escritura o reglamento, extinción del régimen, ruina u obras nuevas. En la convocatoria deja explícito el asunto, porque la asamblea puede fijar medios y medidas de seguridad y vigilancia, nombrar o remover al administrador, aprobar presupuesto y establecer cuotas.

Concepto	Regla aplicable	Referencia legal
Asamblea ordinaria	Se celebra trimestralmente	Art. 29, fr. I
Asamblea extraordinaria	Urgencias, obras nuevas o cambios a escritura o reglamento	Art. 29, fr. II
Primera convocatoria	75% de los condóminos	Art. 32, fr. IV
Segunda convocatoria	Mayoría simple del total	Art. 32, fr. IV
Tercera convocatoria	Quienes asistan; mayoría de presentes	Art. 32, fr. IV
Convocatoria ordinaria	7 días naturales de anticipación; 30 minutos entre convocatorias	Art. 32, fr. IV

El voto normalmente corresponde al porcentaje de indiviso, mientras que en condominios de interés social o popular es 1 voto por unidad. Una carta poder simple funciona solo cuando el reglamento interno la permite, cada representante puede llevar hasta 2 condóminos y el administrador no puede representar a ninguno. Quien adeuda 2 cuotas ordinarias o 1 extraordinaria conserva voz, pero pierde el voto y no cuenta para el quórum, salvo en asambleas para modificar la escritura, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble (art. 34); documenta esa condición antes de contabilizar asistencia.

Administrador de condominio: condómino o profesional

La asamblea puede nombrar a un administrador condómino o contratar a un administrador profesional. El primero debe mantenerse al corriente de sus obligaciones; el segundo acredita capacidad, conocimientos, certificación vigente de PROSOC y curso, además de celebrar contrato con el comité de vigilancia. Ambos toman capacitación dentro de 30 días naturales y registran el nombramiento ante PROSOC dentro de 15 días hábiles; esa inscripción vigente sustenta su actuación frente a terceros.

Requisito	Administrador condómino	Administrador profesional
Designación	Asamblea General	Asamblea General y contrato con el comité
Condición	Estar al corriente de obligaciones	Certificación vigente de PROSOC y curso
Garantía	No exhibe fianza	Fianza fijada por la asamblea, entregada en 15 días naturales
Duración	1 año y hasta 2 reelecciones consecutivas	1 año y hasta 2 reelecciones consecutivas
Registro	Dentro de 15 días hábiles	Dentro de 15 días hábiles

El administrador cuida bienes y servicios comunes, recauda cuotas, ejecuta acuerdos y presenta un estado de cuenta mensual con visto bueno del comité. En una construcción nueva, quien otorga la escritura constitutiva designa al primer administrador, pero debe convocar en un máximo de 30 días naturales a la asamblea que elegirá administración y comités. La entrega entre administraciones se formaliza con acta dentro de 7 días naturales, un control esencial cuando cambia el inventario de seguridad o los contratos vigentes.

Comité de vigilancia del condominio: integración y control

El comité es un órgano de control integrado por condóminos electos en asamblea: vigila, evalúa y dictamina la gestión del administrador. Revisa documentación, estados de cuenta e inversión de fondos; también informa irregularidades a la asamblea y a PROSOC. No confundas esa atribución con contratar una empresa de seguridad: el comité contrata o termina los servicios del administrador profesional, mientras que las medidas de seguridad las decide la Asamblea General.

Unidades privativas	Integración del comité	Condición relevante
2 a 120	Presidencia y de 1 a 2 vocalías	Decisiones por mayoría simple
121 a 500	Presidencia y 3 vocalías	Decisiones por mayoría simple
Más de 500	Presidencia y 4 vocalías	Máximo de 5 integrantes

El cargo dura 1 año, es honorífico y solo 2 integrantes pueden reelegirse un periodo consecutivo. Una minoría de 20% de los condóminos puede designar un vocal, sin importar el tamaño del condominio. Si el administrador omite convocar, el comité puede hacerlo después de 3 días; si conoció una irregularidad del administrador y no la notificó oportunamente a la asamblea, sus integrantes responden en forma solidaria entre ellos y subsidiaria respecto del administrador. Para revisar rondines, accesos y reportes sin invadir funciones operativas, define en acta qué indicador recibirá el comité y en qué periodicidad.

Reglamento interno: accesos, visitantes y obras de seguridad

El reglamento interno aterriza la ley en el inmueble. Debe abarcar uso de bienes comunes, procedimiento y periodicidad de cuotas, medidas de administración, operación de áreas comunes, accesibilidad, animales de compañía, bases del Programa Interno de Protección Civil y prohibición de discriminación. Puede ordenar reglas para visitantes, estacionamientos, proveedores y control de acceso vehicular, siempre que no contradigan la escritura ni las prohibiciones legales.

La ley prohíbe destinar estacionamientos o áreas comunes a fines distintos, ocupar otro cajón y discriminar a condóminos, visitantes, personas trabajadoras o proveedores. También exige proteger el bienestar de animales de compañía y no permite restricciones a perros de asistencia. Para reformar el reglamento, ten presente que la ley fija dos umbrales distintos (75% del valor total en el art. 11 y 51% del indiviso en el art. 52); confirma el aplicable con PROSOC o con un abogado y registra la modificación.

Las obras en áreas comunes requieren clasificar primero el alcance. Una conservación necesaria puede ejecutarse con cargo al fondo correspondiente y, cuando aplique, con manifestación de construcción tipo B o C; una obra nueva que cambie comodidad o aspecto requiere acuerdo de asamblea extraordinaria. Cuando afecte estructura, muros de carga o abra claros, se exige unanimidad, salvo la excepción de áreas verdes. Coordina permisos y proyecto con la guía de permiso de construcción CDMX antes de instalar infraestructura fija.

Cuotas de mantenimiento, reserva y cobro de morosos

Las cuotas se calculan en proporción al indiviso (en condominios de interés social o popular, por unidad: art. 77) y no admiten compensación ni excepciones, salvo insolvencia acreditada y trabajo aceptado por asamblea. El fondo de administración y mantenimiento cubre gasto corriente, operación y servicios comunes no individualizados; la reserva cubre herramientas, materiales, maquinaria, mano de obra, obras y mantenimiento. Si el fondo no alcanza, la asamblea puede aprobar cuota extraordinaria, dejando el destino y el acuerdo en acta.

Fondo o cuota	Finalidad	Aplicación posible para seguridad
Administración y mantenimiento	Operación y servicios comunes	Vigilancia mensual, monitoreo o energía de cámaras
Reserva	Equipo, obras y mantenimiento	Reposición de cámaras, grabador o plumas
Extraordinaria	Cuando el fondo no alcanza	Caseta nueva o ampliación de CCTV aprobada
Interés moratorio	Pago tardío, hasta 9% anual	Debe estar fijado por la asamblea

El estado de liquidación suscrito por administrador y presidencia del comité puede ser título ejecutivo, acompañado de recibos y copia certificada del acta o reglamento que fijó las cuotas. Procede con 2 cuotas ordinarias o 1 extraordinaria pendientes. Por separado, antes de iniciar un procedimiento ante la PROSOC, el administrador debe acreditar una mediación interna previa (art. 59). La asamblea puede acordar restringir luz, gas u otros servicios pagados con cuotas ordinarias a quien no pague, pero nunca el agua potable (art. 33, fr. XII); el administrador solo ejecuta ese acuerdo.

Protección civil y seguridad en áreas comunes

La normativa de gestión integral de riesgos contempla el Programa Interno de Protección Civil para unidades habitacionales y conjuntos condominales, con vigencia de 5 años, y la ley condominal pide que el reglamento incluya sus bases y, cuando corresponda, el Comité de Seguridad y Protección Civil. La necesidad concreta depende de la magnitud y características del condominio; revisa el programa interno de protección civil para integrar el expediente sin asumir que todos los inmuebles tienen el mismo alcance.

El comité puede usar inventario, incidentes, iluminación, perímetro y accesos para decidir medidas proporcionadas. Incluye simulacros, responsables y rutas en los procedimientos del inmueble, y coordina el plan de prevención con una brigada contra incendio y un simulacro de incendio cuando apliquen. Para cámaras, iluminación o delimitación de áreas comunes, documenta el análisis y la autorización de asamblea antes de ejecutar una seguridad perimetral, una videovigilancia o un centro de monitoreo.

Procedimiento para aprobar seguridad privada en la asamblea

Antes de contratar, el administrador y el comité levantan inventario de bienes comunes de seguridad, accesos, incidentes y horarios críticos. Pide al menos 3 propuestas comparables con puestos, turnos, supervisión, reportes y tecnología; una cotización no sustituye el acuerdo de asamblea. Convoca ordinaria si el gasto cabe en el presupuesto aprobado y extraordinaria si implica obra nueva o cuota extraordinaria, con el punto de seguridad claramente incluido en el orden del día.

1. Verifica el quórum: en ordinaria, 75% en primera convocatoria, mayoría simple en segunda o asistentes en tercera; si es extraordinaria por obra nueva, debe asistir al menos la mayoría simple de los condóminos (art. 26, fr. IV). Los morosos no cuentan para el quórum ni votan, salvo en los asuntos que exceptúa el art. 34.
2. Asienta proveedor, alcance, fondo de pago, vigencia, indicadores y responsable de firma; el administrador ejecuta y el comité supervisa.
3. Pide copia de autorización local de la SSC si el servicio se presta solo en Ciudad de México; si opera en 2 o más entidades, confirma autorización local y federal conforme al art. 122 de la Ley General del Sistema Nacional de Seguridad Pública.
4. Revisa contrato escrito, objeto, número aproximado de trabajadores, póliza de responsabilidad civil, inscripción REPSE cuando corresponda y tratamiento de datos de visitantes y video; incorpora reglas claras para control de acceso biométrico cuando se use.
5. No programes turnos 24x24: la suma de jornada ordinaria y horas extra no puede superar 12 horas diarias. Registra gasto y desempeño en el estado de cuenta mensual y somételo a la revisión trimestral.

El REPSE importa tanto para el proveedor como para quien contrata: la beneficiaria responde solidariamente ante incumplimientos laborales y, si el contratante deduce ese gasto para efectos del ISR, debe verificar el registro REPSE del proveedor al pagar (LISR, art. 27, fr. V). Si la empresa trabaja también en Estado de México, solicita el permiso estatal que corresponda; una autorización federal no lo sustituye. La ley federal de seguridad privada explica el reparto de autorizaciones, y una guardia intramuros debe operar con protocolos compatibles con el reglamento, el aviso de privacidad y el acuerdo de asamblea.

Conflictos y sanciones ante PROSOC

La PROSOC puede conocer controversias por conciliación, arbitraje y procedimiento administrativo de sanciones, y la mediación previa importa antes de escalar un conflicto. Conserva convocatoria, lista de asistencia, cálculo de quórum, acta, presupuesto, comprobantes y reportes: esa trazabilidad demuestra qué decidió la asamblea y qué ejecutó la administración. El comité debe informar irregularidades de las que tenga conocimiento, en lugar de sustituir unilateralmente el acuerdo colectivo.

Las sanciones se expresan en UMA, no como montos fijos: pueden ir de 10 a 100 UMA por afectaciones a tranquilidad o discriminación, de 50 a 200 UMA por afectar áreas comunes y de 50 a 300 UMA cuando hay daño patrimonial o riesgo a personas o inmueble. La falta de pago puede generar de 10 a 100 UMA; para administración o comité, un mal manejo de cuotas puede incrementar la sanción aplicable en 50%. Evalúa la evidencia y el procedimiento con asesoría profesional antes de promover una acción.

SEPRICO: seguridad para la operación condominal

SEPRICO se enfoca en comunidades residenciales, como torres, fraccionamientos, residenciales y cotos cerrados en Ciudad de México y municipios conurbados del Estado de México. Declara permiso federal de seguridad privada ante la SSPC, alta de personal ante IMSS e INFONAVIT y póliza de responsabilidad civil; antes de firmar, pide las constancias aplicables al servicio y la entidad donde se prestará. Sus líneas se dimensionan para hasta 60 unidades, de 60 a 200 unidades y más de 200 unidades.

Para una asamblea y su comité, SEPRICO ofrece guardias, rondines con registro de hora y ubicación, centro de monitoreo, control de acceso, videovigilancia, protocolos y una bitácora digital. También describe reporte mensual, ejecutivo de cuenta y revisión trimestral con indicadores, elementos que permiten contrastar lo contratado con las revisiones de administración y asamblea. Para comparar alternativas del directorio, consulta seguridad privada.

Fuentes

• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal — Congreso CDMX
• Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio — PROSOC
• Convocatorias de cursos y certificación de administradores — PROSOC
• Ley de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil — Congreso CDMX
• Ley Federal de Seguridad Privada — Cámara de Diputados

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la ley de condominios vigente en la CDMX?

El nombre oficial es Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, aunque se aplica en la Ciudad de México. Se complementa con su reglamento y con el reglamento interno inscrito del condominio.

¿Cada cuánto debe hacerse una asamblea de condóminos?

La ley establece asambleas ordinarias trimestrales para informar sobre la administración. Las extraordinarias atienden urgencias, obras nuevas o cambios a la escritura o al reglamento interno.

¿Qué quórum necesita la asamblea?

La primera convocatoria requiere 75% de los condóminos; la segunda, mayoría simple del total. En tercera convocatoria se instala con quienes asistan y decide la mayoría de presentes, tras 30 minutos entre convocatorias.

¿El administrador debe registrarse ante PROSOC?

El nombramiento se presenta para registro dentro de 15 días hábiles y el administrador toma la capacitación de PROSOC dentro de 30 días naturales. Si es profesional, además requiere certificación vigente y fianza.

¿Cuántas personas integran el comité de vigilancia?

Lo forman de 2 a 5 condóminos: un presidente y de 1 a 4 vocales, según el tamaño del inmueble. El cargo dura 1 año, es honorífico y una minoría de 20% puede designar un vocal.

¿Quién decide contratar seguridad privada en un condominio?

La Asamblea General establece las medidas de seguridad y vigilancia y aprueba el presupuesto. El administrador ejecuta el acuerdo y el comité de vigilancia supervisa que se cumpla.